di Avv. Luciano Botteon

Nelle locazioni commerciali l’art. 38 della Legge 392/1978 prevede una fattispecie ‘legale’ di prelazione a favore del conduttore, per tutta la durata del contratto: più precisamente il locatore, nel caso in cui intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di Ufficiale giudiziario (ma è sufficiente anche una raccomandata a.r. o una p.e.c.). Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di Ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
L’art. 39 stabilisce poi che, qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo precedente o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Va chiarito però che non ogni atto comportante trasferimento può dare diritto al conduttore di esercitare la prelazione: un esempio è quello della vendita ‘in blocco’ di un intero immobile, solo in parte locato, per la quale la giurisprudenza si è più volte espressa in senso negativo.
Recentemente la Corte di Cassazione (sez. III, 24 Luglio 2023, n. 22063) ha negato il diritto di prelazione anche nel caso di vendita della quota di comproprietà di un immobile locato, stabilendo che in tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, al conduttore non spettano il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto dell'immobile, secondo la disciplina degli artt. 38 e 39 della l. n. 392 del 1978, qualora il locatore intenda alienare a terzi una quota del bene oggetto del rapporto di locazione (Nella specie, con riferimento ad un immobile i cui comproprietari avevano dato in locazione allo stesso soggetto, con distinti contratti, la rispettiva quota di un terzo, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso che al conduttore competesse il diritto di prelazione in ordine alla quota posta in vendita da uno dei contitolari, in virtù dell'assimilabilità della fattispecie a quella che si sarebbe avuta laddove questi ultimi avessero concesso in locazione il bene mediante un unico contratto).